家具配件小五金圖家具門配件萬(wàn)客來(lái)食品城、緯三路水產(chǎn)市場(chǎng)、北建材、萬(wàn)客隆家具城……鄭州這些曾經(jīng)的明星市場(chǎng)外遷后，如今原址作何用途？它們是改為了高端商業(yè)綜合體，還是建成了住宅，抑或只是二手車商的暫時(shí)棲居地，甚或荒廢閑置？他們?nèi)绾螣ㄐ赂脑欤绾蜗颉笆贰倍?，是否還有機(jī)會(huì)重返商業(yè)舞臺(tái)中心？

　　河南商報(bào)記者多地實(shí)探、用腳丈量，抽樣走訪20多家曾具有行業(yè)標(biāo)桿意義的明星市場(chǎng)，揭開了曾叱咤風(fēng)云的老市場(chǎng)，在告別熙熙攘攘后的當(dāng)下生存實(shí)錄。

　　探訪的23家市場(chǎng)，囊括了汽摩配、紡織、建材、水產(chǎn)、配鏡、農(nóng)產(chǎn)品、洗化、鞋等多種業(yè)態(tài)，既有如萬(wàn)客來(lái)食品城、緯三路水產(chǎn)市場(chǎng)等在當(dāng)年外遷掀起巨大轟動(dòng)的老字號(hào)市場(chǎng)，也有天榮汽配城、萬(wàn)客隆建材城、中原第一城等新晉外遷的市場(chǎng)。

　　因?yàn)槎鄶?shù)租賃自城中村集體用地的歷史地情因素，調(diào)研的絕大多數(shù)市場(chǎng)在商戶撤場(chǎng)后，原址引入開發(fā)商，走城改模式，改建為了住宅或者商業(yè)，這部分占調(diào)查市場(chǎng)高達(dá)21%的比例。

　　較早的如嵩山路西建材，隸屬于齊禮閆村，升龍接盤改造后，如今原址成了升龍城；萬(wàn)邦新綠地隸屬于高皇寨村改造項(xiàng)目，2018年外遷，原址被鄭州雙茂置業(yè)有限公司拿得，再深究，雙茂置業(yè)背后有深圳康橋產(chǎn)業(yè)有限公司及宋革委的投資身影；慶豐糧油市場(chǎng)，與萬(wàn)邦新綠地同系萬(wàn)邦集團(tuán)旗下，原址為劉莊村城中村改造項(xiàng)目，現(xiàn)為保利集團(tuán)做安置房開發(fā)建設(shè)；天榮汽配城為柳林村用地，北區(qū)今年7月外遷，現(xiàn)址雖空置，但未來(lái)將做柳林村城中村改造項(xiàng)目，含安置房、商品房及配套商業(yè)；萬(wàn)客來(lái)2015年年底外遷，原址屬于王胡砦城中村改造項(xiàng)目，但因?yàn)榉N種原因至今未落地，原址暫用來(lái)建駕校……

　　它們大致走了這樣一個(gè)路徑：曾地處城市邊緣近郊的村莊以較低價(jià)格出租土地，用于批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)，隨著城市狂飆突進(jìn)，近郊逆襲為主城區(qū)，物流批發(fā)跟不上時(shí)代節(jié)奏，批發(fā)市場(chǎng)逐漸隱沒于歷史巷道，開發(fā)商接過(guò)歷史遞來(lái)的接力棒，拿地建樓，用現(xiàn)代化包裝沒落的批發(fā)市場(chǎng)。秋風(fēng)蕭瑟今又是，換了人間，老市場(chǎng)重?zé)ㄐ骂仭?/p>

　　原址用作公益公共用途的，也并不少見，比如改建為公交場(chǎng)站、公園綠地、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、修路，這部分在受訪市場(chǎng)中占比約21%。

　　老鴉陳電動(dòng)車市場(chǎng)于2016年底外遷后，原址改為了長(zhǎng)興農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，2017年12月投用。這是一家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的公益性農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、大型拋光磚貼面，單單空調(diào)安裝了26排，一個(gè)月電費(fèi)五六萬(wàn)元。鄭州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)本身缺口極大，建得像高端商場(chǎng)的菜市場(chǎng)，在告別舊市場(chǎng)雨天一身泥的臟亂差形象之外，也助力了菜籃子民生工程。

　　菜業(yè)“扛把子”陳砦蔬菜批發(fā)市場(chǎng)2018年外遷后，原址修路，為渠東路擴(kuò)建；同樣修路的還有紡織大世界，曾盛極一時(shí)的紡織批發(fā)業(yè)霸主，被金水路西延及地鐵5號(hào)線站點(diǎn)穿過(guò)。

　　此外，中州大道航海路交叉口的鄭州摩托車，現(xiàn)如今變成了公交場(chǎng)站，黃河食品城北區(qū)規(guī)劃建設(shè)青少年公園。

　　較為惹人關(guān)注的是，傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為零售商業(yè)綜合體項(xiàng)目，有兩例，堪稱改造典范。一家是位于北三環(huán)的原信基建材市場(chǎng)，引入瑞典家居零售巨頭宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三環(huán)京廣路的中陸購(gòu)物廣場(chǎng)，原本經(jīng)營(yíng)舉步維艱，后招徠了重量級(jí)租客“居然之家”、永輝超市和迪卡儂，一躍成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)頂流。

　　迪卡儂為全球最大的體育用品零售商，一年收入超過(guò)124億歐元，宜家家居中國(guó)28家店2019財(cái)年接待1.08億次客流，銷售額157.7億元，居然之家為國(guó)內(nèi)家居建材流通領(lǐng)域頭部品牌……這些商業(yè)明星自帶流量，帶給原址的不僅僅是建筑形態(tài)的改觀，更是商業(yè)模式的顛覆和區(qū)域價(jià)值的急速提升。

　　此外，位于京廣路航海路的原京莎鞋世界，也于今年4月，退出鞋業(yè)批零，引入舊改之王佳兆業(yè)商業(yè)，欲轉(zhuǎn)為購(gòu)物中心。目前正處于改造和招商階段，未來(lái)難以預(yù)估，但有佳兆業(yè)商業(yè)這一得力助手，不會(huì)差。

　　比如，北建材變身為二手車市場(chǎng)，入駐有中鑫之寶、瑞卡名車、壹玖名車生活館、鼎尚品車等，儼然成為二手車薈萃之地；萬(wàn)邦茶城變?yōu)榱讼闵铰奋嚦?，萬(wàn)邦新綠地部分區(qū)域辟為駕校，萬(wàn)客來(lái)入駐了出租車網(wǎng)約車交易市場(chǎng)及多家駕校，北三環(huán)眼鏡市場(chǎng)入駐有機(jī)動(dòng)車檢測(cè)點(diǎn)。

　　其中，部分是未落地前，一些租客利用土地閑置期、真空期進(jìn)行的租賃開發(fā)，并非原址最終歸宿。

　　比如萬(wàn)客來(lái)，其所在地塊屬于王胡砦城中村改造項(xiàng)目，不過(guò)因?yàn)榉N種原因至今未落地。再如萬(wàn)邦新綠地，隸屬于高皇寨村改造項(xiàng)目。

　　當(dāng)然，也有一些處于閑置的老市場(chǎng)，比如南三環(huán)汽配城、萬(wàn)客隆家具城威尼斯9499登錄入口、緯三路水產(chǎn)市場(chǎng)、華淮建材市場(chǎng)、中原第一城、毛莊蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、天榮汽配城北區(qū)、中陸鞋城、中陸洗化城。這部分比例最大，占比43%。

　　它們要么正處于項(xiàng)目規(guī)劃中，尚未落定，眼下只能暫時(shí)性空置，要么正在尋找物色合適的接盤方，在開發(fā)方到來(lái)前寧肯以擱置狀態(tài)做審慎處置。

　　外遷后的市場(chǎng)，不應(yīng)成為爛攤子，更不應(yīng)長(zhǎng)期荒置。它曾經(jīng)作為城市經(jīng)濟(jì)突圍的能量擔(dān)當(dāng)，也應(yīng)成為存量商業(yè)改造典范。

　　存量商業(yè)更新經(jīng)歷了幾個(gè)階段，從大拆大建、推倒重來(lái)的“換裝”，到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妝”，再到建筑與商業(yè)與人群和諧相處的“共情共生”。

　　老市場(chǎng)重建，不止是拆舊建新、換裝變臉，更要在城市有機(jī)更新的大潮下找尋自己的定位，與城市發(fā)展趨向、行業(yè)走勢(shì)相契合，更考驗(yàn)操盤者的洞察力、場(chǎng)景重構(gòu)的創(chuàng)新力。

　　北京西直門附近的京鹽融園倉(cāng)庫(kù)，將破舊倉(cāng)庫(kù)升級(jí)為紅墻綠瓦的優(yōu)雅辦公院落，極度受科創(chuàng)、文創(chuàng)企業(yè)青睞，是革新。

　　鄭州金三角衣城升級(jí)為佳寶金三角女裝市場(chǎng)，只定位中高端休閑女裝，引入了來(lái)自杭州的一線品牌資源，為整個(gè)火車站服裝商圈帶來(lái)新血液，是創(chuàng)新。

　　對(duì)鄭州深厚商業(yè)文化的傳承與理解，對(duì)城市舊改修復(fù)如新的操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目周密詳盡的盡調(diào)和再定位，對(duì)消費(fèi)趨勢(shì)和城市走向的深入洞研，才能賦予項(xiàng)目起死回生的可能。

　　曾經(jīng)的明星市場(chǎng)，因?yàn)榕c時(shí)代發(fā)展節(jié)奏錯(cuò)拍，無(wú)奈退出歷史舞臺(tái)，但仍然有機(jī)會(huì)，他們會(huì)以另外一種更加奪目的方式，重回商業(yè)舞臺(tái)中心。